业主成交周期显著拉长，“金九银十”成都二手房市场进一步受冷落
日前，国家统计局发布了《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月份新房价格上涨的城市明显减少，二手房价格下跌的城市也在持续增加。其中，成都二手房价格指数环比下降0.4%，同比上涨2.2%。这是自8月以来，成都二手房市场价格连续第二个月环比下跌。
除了二手房整体市场价格的表现外，成都二手房市场近期还有哪些特征值得我们关注呢？今天小全全就来说说成都的二手房市场。
楼市“金九银十”目前已经进入尾声，新房供应的井喷之势，加上大量“神盘”、“网红盘”的集中入市，新房市场在9、10月期间明显更受购房者的关注，尽管10月份的二手房价格和成交量数据还未到统计的时间节点，我们还是可以有个大致的预判，那就是10月份二手房受到购房者冷落的状况应该会比9月份还要明显。
根据国信达数据，1-9月，成都二手房挂牌价累计上涨1.52%，挂牌房源数量累计降幅达25.22%，市场热情整体不高，价格上涨乏力。
| 1-9月全国40个大中城市二手房挂牌量累计涨幅
| 1-9月全国40个大中城市二手房挂牌价累计涨幅
在挂牌均价方面，贝壳数据显示的情况与国信达的统计数据略有些差异。贝壳数据显示，2019年1月成都二手房挂牌均价15385元/㎡，9月挂牌均价为16097元/㎡，每平增加了712元，涨幅约4.63%。
不过这个差异可能是因为统计房源样本量的差异造成的，国信达数据或包含了更多远郊区县的二手房量价数据在内。因此我们也可以这样来理解，成都主城区及近郊的二手房市场，价格涨幅是要高于远郊的，这个趋势与新房市场的情况保持了一致。
从贝壳二手房供需走势来看，自2018年11月起，除了2019年1月新增挂牌房源为8880套，低于1万套，其余每月新增二手房挂牌房源都保持在一万套以上的水平。尤其是在3-5月期间，二手房单月新增挂牌房源数量明显高于其它各月。
贝壳平台数据显示，今年7月，仅在贝壳平台上成都真实在售二手房源已超过10万套。“去年四五月份，贝壳在售二手房还只有3万多套，现在已经超过了10万套，购房客户的选择真的多了。”贝壳一工作人员这样感慨到。最近的10月30日贝壳网站显示，成都挂牌在售二手房源数量为117864套。
据国家统计局每月发布的“2019年70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”报告显示，今年1月以来，成都二手房住宅价格每月环比涨跌幅度都在1%以内，3月、4月两个月分别环比下降0.1%和0.2%，1月、3月、6月等月份90㎡以下的二手住宅价格都呈现出环比微微下跌的趋势。
另据诸葛找房数据，9月份，成都市二手房市场价为15256元/㎡，环比下跌0.14%，市场价处于持续微跌的状态。
| 数据来源：诸葛找房
四川大成发布的成都2019年第三季度房地产市场季报显示，三季度成都二手住宅网签量为27046套（诸葛找房平台的三季度网签房源量数据为27057套，差异微弱），环比下滑27.2%，同比大幅增加51.5%。
从大成都主城区（即中心城区，下同）成交量看，2019年第三季度二手房网签20381套，环比大幅减少34.1%，同比增加14.1%；远郊二手房网签量为6665套，环比增加7.2%。
另一个反映二手房买卖双方状态的重要数据是成交周期。数据显示，2019年以来，成都业主成交周期持续高位运行，售房难度偏大。2019年第三季度，成都主城区二手住宅业主成交周期为106.1天，较上一季度延长6.3天，较上年同期显著延长38.6天。再加上传统楼市旺季“金九银十”楼盘的扎堆供应，其中不乏高性价比的项目，预计二手房成交周期将会进一步延长。
不过有意思的是，客户成交周期却略有降低，原因在于一二手价格倒挂情况逐渐缓和，客户购置二手住宅的意愿有所增加，加之挂牌房源量充足、选择空间大，市场潜在需求有序平稳释放，致使购房节奏保持常态，而部分降价急售的房源增多，则一定程度上缩短了客户成交的周期。第三季度，二手房客户成交周期为30.1天，较上一季度缩短了0.3天。
四川大成的二手房市场报告还显示，第三季度大成都范围内二手房套均成交面积在88㎡左右，主城区二手房90㎡以下房源成交占比达到66%。而备受青睐的传统主城区，2017年至今，成交套均面积一直保持在90㎡以下。成都主城区二手住宅交易总价段结构保持稳定，150万以下房源占比73.6%，仍为成交主力。
小全全查阅贝壳平台数据也发现，目前成都二手房市场小户型的挂牌房源量占了过半比例，90㎡以下房源有67089套，占总挂牌房源的56.82%。进一步细分，50㎡以下户型有17549套，50-70㎡户型有16169套，70-90㎡户型有33373套。
从挂牌房源的总价区间分布来看，在贝壳平台挂牌的10余万套房源中，总价150万以下的房源有77794套，占比约66，总价200万以下房源有95341套。在主城区中，总价200万以下的房源，户型面积也多是在90㎡以下。
同时，成都二手房市场的整体购房年龄段表现出下沉趋势，18-30岁年龄段的客户占比有明显的增加。
四川大成数据显示，2019年第三季度，成都主城区二手住宅成交均价为15165元/㎡，环比微跌0.6%，同比下跌2.0%。
分区域看，一圈层成交均价为16779元/㎡，环比小幅上涨0.2%，同比下跌2.0%；高新南区成交均价为20535元/㎡，环比上涨3.9%，同比上涨5.0%；天府新区成交均价为15877元/㎡，环比上涨3.0%，同比上涨4.6%；二圈层成交均价为11779元/㎡，环比上涨1.4%，同比下跌2.1%。长期新房供应不足的“天、新”两区，二手房价格也是最坚挺的。
另据诸葛找房数据，9月锦江区二手房市场价仍以22465元/㎡高居榜首，但环比8月下降2.72%；高新区22386元/㎡的价格紧随其后居第二。
远郊中，新津县房源均价最高，为11239元/㎡，环比上月下降2.48%，简阳市以10518元/㎡的市场价紧随其后；蒲江县市场均价最低，为6013元/㎡。
9月在售房源数量排名前三的区域分别是双流区、郫都区、高新区，分别对应18909套、15569套、13822套。
“金九银十”行至尾声。小全全统计到，9月1日-10月29日，大成都范围内一共发放了166张预售证，总新增房源48642套，总新增预售面积6138947.13㎡。
乐居监控数据显示，上周（10.21-10.27），成都网签成交二手房约19.1万㎡，环比下跌3.73%；成交套数为2034套，环比下跌2.77%，这也反映了大户型的二手房当前日趋难卖。
| 图源乐居买房
不可忽略的是，连续数周的新房持续放量，正在挤压二手房的市场，房主希望在此时间节点出售其持有的二手房的意愿明显增强。从链家APP的数据来看，上周成都二手房新增了1700多套新房源，增幅比前几周有所提高。
| 图源乐居买房
新盘的井喷式供应，超10万套的在售二手房房源，给了买房者更多的选择空间，急出货的二手房东越来越多，因此主动降价的二手房源也有进一步增多。
据了解，金牛区某项目一套二手房房源自今年1月份以来已经降价22万，比小区的二手房均价低了大约2500元/㎡；武侯区某项目一套二手房房源，从去年6月份挂牌到现在，累计降价幅度已达102万，不过该套房源目前仍没有成交。还有的二手房源头天看是一个价，第二天再一看，业主又主动降了3万。
从较为宏观的市场表现来看，无论是二手房交易量处于上升状态的南京，还是略有下滑的杭州、成都，降价房源数量都远超涨价房源。某机构统计数据显示，2019年8月，成都全市挂牌的二手房中，涨价房源有3516套，降价房源则有19218套。